Para quem busca a proteção em comunidade ao comprar ou alugar um imóvel em um condomínio, é importante que o valor do condomínio e todos os gastos que o compõem, sejam muito bem compreendidos antes de fechar o contrato com a construtora ou imobiliária.
Embora que, de fato, muitas pessoas tenham a consciência que seja o rateamento das despesas que se teria com uma grande estrutura de habitação em conjunto, algumas não fazem ideia da quantidade de gastos que são direcionados para a manutenção da infraestrutura de um condomínio residencial, muito menos dos processos burocráticos que precisam passar pela aprovação dos demais condôminos.
Tenha você já morado em condomínios ou alguém que está planejando se mudar para um, este breve artigo irá demonstrar os fatores que fazem parte da taxação de condomínio, o que a influencia e como é paga pelos moradores.
Esperamos que goste!
Quais são os fatores que determinam o valor do condomínio?
A taxa de condomínio é influenciada por um grande conjunto de despesas que compõem o pleno funcionamento do condomínio como um todo, desde as áreas comuns e os blocos de apartamentos, até os salários e despesas dos profissionais que trabalham nas dependências.
Aí vai algumas das principais despesas que a taxa de condomínio inclui:
Contas de água, gás e de consumo de energia elétrica: para a taxa de consumo de energia elétrica, há uma taxa cobrada individualmente para cada apartamento, em função do consumo daquela unidade em particular.
Nos condomínios mais atuais, já se instala registros de água e gás de maneira independente, para evitar que um condômino pague pelo consumo do outro.
Contudo as despesas nas áreas comuns fazem parte do rateio.
Remuneração para os funcionários do condomínio: zeladores, porteiros, faxineiros, jardineiros, etc. Em alguns casos onde a administração é profissionalizada, a remuneração de síndico ou empresa de gestão.
Custear manutenções dos equipamentos e infraestrutura do condomínio: gastos que geralmente incluem materiais que possibilitam o cuidado e manutenção de áreas de lazer do condomínio, como piscinas, academias, salões de festa e quadras esportivas.
Há ainda uma “poupança condominial”: especificamente reservada para obras — tanto planejadas quanto excepcionais — chamado de Fundo de Reserva, previsto na Lei nº 4.591/64, também conhecida como Lei do Condomínio.
Compra de materiais usados no dia a dia do condomínio: materiais de limpeza, ferramentas, artigos esportivos e demais equipamentos que podem ser de uso exclusivo dos funcionários ou ainda disponibilizados para os demais condôminos.
Sucintamente, todo o valor do condomínio irá variar em função dos gastos gerados pela manutenção da sua infraestrutura.
Isto é, quanto mais benefícios forem ofertados pelo condomínio (piscinas, quadras de esporte, salão de festa, playground, etc.), maiores serão as despesas para manter tais áreas em boas condições, inevitavelmente aumentando o valor do condomínio.
Rateio: o que é e como funciona?
O rateio de condomínio nada mais é do que uma divisão de valores estipulada e acordada em reuniões de condomínio, com o síndico ou síndica realizando a mediação de custos, convencionalmente distinguidos entre despesas ordinárias e extraordinárias.
As despesas ordinárias referem-se aos gastos corriqueiros e necessários para a manutenção do condomínio como um todo, como as áreas comuns e de lazer, citadas anteriormente.
Já as despesas extraordinárias cobrem os gastos não previstos no planejamento financeiro, tais como pintura de prédios, reparos em função de chuvas e ventos fortes, subsequentes infiltrações, etc.
Tipos de rateio: fração ideal e divisão por unidade
Fração ideal: é mais comum ser empregada em condomínios que contam com unidades especiais — coberturas, apartamentos com suítes, quartos extras, etc. —, pois é realizado um cálculo proporcional à quota extra que cada unidade tem, levando em conta o tamanho e o valor do imóvel.
Assim, cada morador de uma unidade especial contribuirá proporcionalmente ao tamanho do seu imóvel, sua valorização no mercado e aos gastos extras que sua unidade gera para o restante do condomínio, conforme previsto no Novo Código Civil, de 2003.
Por unidade: é uma forma de rateio igualitário, independentemente do tamanho ou valor da unidade, todos os condôminos pagam a mesma taxa.
Em caso de reformas que agreguem ao valor do imóvel, a taxa é repartida por meio da fração ideal, já que os condôminos irão custear a obra em si.
Por que é importante pagar o condomínio?
Como dito anteriormente, o valor do condomínio que cada condômino terá que arcar é resultado de uma divisão planejada e acordada entre todos os moradores, independentemente do tipo de rateio empregado, pois todos contribuem para a manutenção do condomínio.
De fato, um condomínio ou “Condomínio edilício” que é o nome legal dos condomínios, sejam de casas ou apartamentos, a partir do registro, já adquire diversas obrigações legais, como o cadastro na Receita Federal a fim de obter o CNPJ, o dever de recolher contribuições sociais e preencher livros fiscais, por exemplo.
Embora que o objetivo institucional e legal não seja gerar lucro, as despesas precisam ser pagas.
Elas não deixarão de existir pelo não pagamento.
E algo pior, dependendo do tipo de despesa, além de ocorrer um “sucateamento” da estrutura e falta dos serviços necessários, contribuindo para a desvalorização do imóvel e piora nas condições de vida em comunidade, existem despesas que são impossíveis de “viver sem”, tais como água, esgoto e luz, além de despesas trabalhistas, que quando não são pagas geram mais despesas com juros e multas, ampliando o problema.
Sendo assim, caso haja um morador em situação de inadimplência — isto é, com atraso no pagamento do condomínio —, o custo aumentará para todos os demais moradores, que terão de arcar coletivamente com o rombo causado no orçamento.
Para lidar com esse tipo de situação, os síndicos geralmente tentam negociações amigáveis com o condômino devedor, mas se não consegue receber, o condomínio tem todo o direito de ajuizar uma ação contra o morador inadimplente, chegando ao limite de recorrer à penhora de imóvel por falta de pagamento de condomínio. Com a penhora do apartamento, o dinheiro recolhido pode ser usado para quitar as dívidas do imóvel, evitando problemas nas contas do condomínio.
Contudo, graças ao novo Código de Processo Civil, processos deste tipo não são tão demorados quanto eram no passado; a execução de condomínio não leva mais que um ano. Além disso, o condômino que não pagar suas dívidas com o condomínio em até 3 dias após determinação do juiz poderá ter seu imóvel penhorado, além de sua conta bancária bloqueada.
Por isso é muito importante para seu bem estar financeiro, pague seu condomínio em dia, seu bolso e todos os seus vizinhos, atuais ou futuros, agradecem.
Se você deseja descobrir as vantagens de se morar em um condomínio de casas, acompanhe nosso Blog, conheça nossos projetos.
